JUROS E CONSTRUTORAS É ilegal a cobrança de juros antes da entrega do imóvel
Discorremos amuito sobre as
observações do consumidor antes de comprar um imóvel e sobre a abusividade das
construtoras no atraso na entrega das obras. Desta feita, ainda com lastro no boom imobiliário e a crescente venda de
imóveis na planta, trataremos da ilegalidade de cobrança de juros ao consumidor
antes da entrega do imóvel.
Sempre foi prática comum no mercado
imobiliário a cobrança dos juros antes da entrega do imóvel, todavia, tal
situação se limitou a partir da década de 1990, com o advento do CDC - Código
de Defesa do Consumidor.
O CDC reputa nulas todas as
cláusulas contratuais que são abusivas contra o consumidor, e, assim, se as
cláusulas são tidas pela lei como nulas, as empresas
construtoras/incorporadoras não podem exigir o seu cumprimento por parte do consumidor.
No ano de 1997 o Ministério Público
do Distrito Federal firmou termo de ajuste de conduta com 27 construtoras no
Brasil, justamente proibindo a incidência destes juros. Em 2001 a SDE –
Secretaria de Desenvolvimento Econômico do Ministério da Justiça editou uma
portaria por meio da qual declarou a abusividade de qualquer cláusula que
estabelecesse, no contrato de compra e venda de imóvel, a incidência de juros
antes da entrega das chaves.
Atualmente os Tribunais brasileiros
têm se manifestado sobre a questão, haja vista a grande incidência de processos
envolvendo construtoras. Recentemente a 4ª Turma do STJ – Superior Tribunal de
Justiça julgou uma ação de uma compradora que havia sido obrigada,
contratualmente, a pagar correção monetária pelo INCC e juros de 1% ao mês
sobre as parcelas anteriores ao recebimento do imóvel, a chamada “poupança”. Na
Justiça, em pedido de revisão do contrato, a consumidora requereu a devolução
em dobro (art. 42 do CDC) das quantias pagas indevidamente. A consumidora ganhou
o processo em primeira e segunda instâncias, ainda assim, a construtora
recorreu ao STJ.
Utilizando o ementário e publicação
de decisões daquele Egrégio Tribunal como fonte, transcrevemos os argumentos do
Ministro: “Não impressiona a alegação de
que a construtora capta recursos no mercado financeiro para a construção do
empreendimento, pagando juros que devem ser repassados ao comprador do imóvel”,
afirmou o relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, ressaltando que “todos os custos da obra – inclusive os
decorrentes de financiamento realizado pela construtora – estão embutidos no
preço do imóvel oferecido ao público”.
Assim, para o relator, a cobrança de
juros durante a obra, antes da entrega das chaves, é descabida porque, nesse
período, a construtora é quem usa o capital do promitente comprador e este nem
sequer tem o gozo do imóvel. “O que há é
uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador,
para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo”, disse o
ministro.
Ao proclamar seu voto contra o
recurso da construtora, no que foi acompanhado por toda a Turma, o relator
concluiu que, “se há aporte de capital,
tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar
situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios de quem entrega o
capital por aquele que o toma de empréstimo”.
Por fim, vale ressaltar que a
cobrança do INCC – índice nacional de custo da construção é legal. A sua
cumulação com outro tipo de índice ou percentual é que desequilibra o contrato
e gera a nulidade da cláusula pela abusividade e afronta ao CDC. No caso
julgado pelo STJ, a construtora havia cobrado a consumidora correção monetária
pelo INCC mais juros de 1%, assim, esses “juros de 1%” é que foi tido como
ilegal e a consumidora recebeu seu dinheiro de volta.
Consumidor fique atento! Se no
contrato da compra de seu imóvel está ocorrendo esta ilegalidade, procure um
advogado especializado e busque seus direitos no Justiça!